In Italia mutui più facili ed economici di prima, ma restano i peggiori d’Europa. Scopri perchè.

Model house --- Image by © Matthias Kulka/zefa/Corbis

I tassi di interesse ai minimi storici sono uno degli elementi fondamentali per l’attuale ripartenza del mercato immobiliare. Ovviamente i mutui, soprattutto quelli per l’acquisto della prima casa, hanno subito un effetto osmotico molto positivo. I tassi più bassi sono stati accompagnati da un significativo allentamento delle maglie del credito da parte degli istituti bancari o più in generale di tutti gli enti finanziatori.

Non a caso l’ISTAT rivela che nel 2016 in Italia le convenzioni notarili per trasferimenti immobiliari viaggiano a 150-160 mila a trimestre, con un aumento del 18% rispetto agli stessi mesi del 2015. Come vi avevamo già anticipato nell’ultimo approfondimento è pressochè omogeneo l’aumento delle compravendite a livello territoriale (+20,7% nel Nord Ovest e tra il 15% e il 16% nel Centro-Sud, Isole comprese), ma si nota un aumento decisamente più marcato nelle aree metropolitane (+19,1%) rispetto alle cosiddette “province” (+16,9%). Parallelamente alla diminuzione dei prezzi e alla conseguente ripresa del mercato immobiliare prosegue dunque il boom dei mutui. L’ultima conferma arriva dalla crescita delle domande nel mese di agosto rilevata dal Barometro CRIF con oltre 88.000 convenzioni erogate. Nel terzo trimestre del 2016 si registra addirittura un aumento del 29,2% rispetto allo stesso periodo del 2015. La ripresa di mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi è più accentuata nelle Isole (+41,7%), ma si registrano aumenti molto significativi anche al Nord-Ovest (+31,9%), al Sud (+30,7%) e al Centro(+28,3%). Anche in questo caso un aumento maggiore si registra nelle aree metropolitane (+33,5%) rispetto ai piccoli centri lontani dalle grandi città (+26%).

Come detto tassi di interesse bassi e grande propensione alla concessione dei crediti da parte delle banche risultano fattori fondamentali in questo clamoroso boom dei mutui nel nostro paese, ma come sempre in Italia non è tutto oro quello che luccica. Infatti i dati di grande crescita che abbiamo appena snocciolato si inseriscono in un contesto europeo di complessivo boom degli acquisti e soprattutto di macroscopica esplosione dei mutui. Quindi, se prendiamo i dati italiani in senso assoluto bisogna registrare una grande crescita nell’erogazione dei mutui, soprattutto di quelli della prima casa, ma se li confrontiamo con il resto d’Europa scopriamo che ottenere un finanziamento per l’acquisto di immobili nel nostro paese è più difficile e soprattutto più caro rispetto al resto dell’Unione Europea.

Secondo l’ultimo bollettino ufficiale della BCE infatti i tassi applicati in Italia sui mutui sono pari a una media del 2,51% contro il 2,02% della media europea. Lo spread conseguente è dello 0,49%. Calcolando la ripercussione di questo differenziale sull’entità delle rate per un mutuo o per un prestito offerti in Italia e per quelli offerti in Eurolandia, scopriamo che per esempio per un mutuo di 100.000 euro a 20 anni, alla fine del periodo il mutuatario italiano avrà pagato 5.760 euro in più rispetto al suo concittadino medio dell’Unione.

Quindi sebbene i tassi di interesse dei mutui siano ormai ai minimi storici, quelli erogati dalle banche italiane sono ancora lontani dalle medie europee. Non a caso, nonostante i dati degli aumenti esponenziali nelle richieste di finanziamenti che abbiamo riferito in precedenza, l’Italia occupa ancora una delle ultimissime posizioni nella speciale classifica dei mutui anche in questo 2016. Chiedere un mutuo è decisamente più conveniente in paesi a noi vicini come la Francia e la Germania, ma davanti all’Italia ci sono anche le condizioni di finanziamento di Spagna, Austria, Estonia e Lituania. Per trovare condizioni di mutuo peggiori o simili alle nostre dobbiamo riferirci a paesi come l’Irlanda, la Slovacchia, la Grecia, Cipro e Malta. In cima alla classifica troviamo poi i paesi scandinavi, Danimarca, Svezia e Norvegia, dove i tassi di interesse applicati ai mutui si aggirano intorno a valori addirittura al di sotto dello zero. Le compravendite a Stoccolma e Copenaghen sono aumentate notevolmente (con conseguente indebitamento da parte dei cittadini), ma questa situazione attualmente florida potrebbe in futuro determinare il fenomeno della cosiddetta “bolla immobiliare”, fenomeno che in passato ha causato il tracollo del mercato finanziario americano. Ma di questo ci occuperemo in un altro approfondimento.

Da questa analisi desumiamo perciò che, nonostante i dati di crescita della richiesta dei mutui e le manovre volte ad agevolare l’acquisto della prima casa, il maggiore problema dei mutui in Italia continua ad essere rappresentato proprio dal famoso “spread” bancario, ovvero il ricarico sui tassi di interesse che vengono comunemente applicati dalle banche come autotutela per assicurarsi il guadagno sul finanziamento. Abbiamo provato a chiederci che cosa determini questo divario rispetto agli altri paesi dell’Unione, oltre ovviamente alle condizioni economiche ancora troppo poco favorevoli. Sicuramente un elemento a sfavore del mercato italiano è legato alla tipologia di garanzie richieste ai cittadini per ottenere finanziamenti. Mentre in un paese come la Francia è sufficiente la garanzia di una società di cauzione (a cui il cliente paga un premio inferiore rispetto alle spese catastali e notarili previste in Italia), da noi le richieste di garanzia sono decisamente meno accessibili e immediate.

A questo punto si innesta un discorso collaterale ma non meno importante nell’ambito di questo confronto tra Italia e il resto d’Europa. E’ un rapporto di causa-effetto che si innesta tra i costi per la richiesta di un mutuo e i tempi. Più “documenti” bisogna presentare, più “enti” bisogna coinvolgere, più si allungano i tempi e più aumentano i costi. In relazione ai “tempi” per la richiesta e l’erogazione di un mutuo entrano in scena anche le recenti modifiche delle leggi applicate alle banche in tema di mutui. Infatti l’approvazione del decreto legislativo nello scorso aprile mirato all’attuazione della direttiva europea sui “contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali” ha introdotto alcune significative novità. La più importante è sicuramente l’approvazione del pignoramento diretto dell’immobile dopo 18 rate non pagate. Una garanzia per le banche, ma anche un ulteriore ragione per verificare approfonditamente le condizioni di solvibilità e capienza degli aspiranti mutuatari. E quindi un ulteriore allungamento dei tempi di erogazione dei mutui. Non solo, la direttiva impone tra l’altro che siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto informativo europeo standardizzato (Pies), spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al tasso annuo effettivo globale (Taeg). Il tutto comporta un ulteriore e spropositato accumulo di “burocrazia” con conseguente dilatazione dei tempi. L’ultima novità riguarda poi le disposizioni interne agli istituti bancari che, a loro volta, per poter esercitare un controllo più capillare e diminuire la loro esposizione al rischio, hanno introdotto alcuni cambiamenti di rilievo. Facciamo un esempio concreto per capire di cosa stiamo parlando: pochi anni fa era il direttore della filiale ad approvare l’erogazione del mutuo dopo aver posto in atto tutte le verifiche del caso nei confronti del contraente. Adesso invece è necessaria l’approvazione della sede centrale dei vari istituti bancari. Anche in questo caso si tratta di un ennesimo allungameno dei tempi di erogazione, senza contare che spesso o quasi sempre la sede centrale non ha nemmeno la necessaria cognizione delle peculiarità del soggetto richiedente. Pertanto, alla fine di questa analisi deduciamo che non dobbiamo essere soddisfatti dei dati in costante aumento nel rilascio dei finanziamenti, perchè l’Italia è ancora molto lontana dalle medie europee. L’equazione è semplice: più tempo, più soldi e meno mutui.