Risparmio energetico e mercato immobiliare. Requisiti e norme.

house with photovoltaic solar panel

Uno dei temi-chiave posti all’attenzione pubblica da parte dell’Unione Europea per il nuovo millennio è stato sicuramente quello del risparmio energetico, ispirato dallo storico Protocollo di Kyoto sottoscritto da più di 180 paesi nel 1997. Infatti gli Stati membri dell’Unione si sono impegnati al conseguimento del cosiddetto “20-20-20”, cioè di ridurre del 20% il consumo di energia primaria entro l’anno 2020. Il mezzo utilizzato è quello di porre in atto misure efficaci per lottare contro il cambiamento climatico, per migliorare la sicurezza energetica e per ridurre i costi energetici dell’UE nell’ambito di uno sviluppo eco-sostenibile. Tutto questo era contenuto in quella che è passata alla storia come la “Strategia di Lisbona”, cioè un programma di riforme socio-economiche approvato appunto nella capitale portoghese da tutti i Capi di Stato dell’Unione nel marzo 2000. L’attenzione a questo settore è ampiamente giustificata dal fatto che il 40% dei consumi finali globali di energia della Comunità Europea è rappresentato dall’energia impiegata nel settore residenziale e terziario, principalmente per gli edifici. Da qui è nato l’input, poi concretizzato dalle direttive europee del 2002 e del 2006, di svolgere approfondite procedure di valutazione volte all’efficienza energetica degli edifici, alla riduzione delle emissioni di CO2 e alla realizzazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile.

Le direttive hanno richiesto agli stati membri di provvedere affinchè gli edifici di nuova costruzione e quelli esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti potessero soddisfare i requisiti minimi di rendimento energetico. Per fare questo è stato sollecitato un vero e proprio Attestato di Certificazione Energetica da mettere a disposizione in fase di costruzione, compravendita o locazione. In esso, secondo la direttiva 2002/91/CE devono essere riportati “dati di riferimento che consentano ai consumatori di valutare e raffrontare il rendimento energetico dell’edificio” e, inoltre devono essere presenti “raccomandazioni per il miglioramento energetico in termini di costi-benefici”. La successiva direttiva, quella del 2010, ha poi posto l’accento sul miglioramento della prestazione energetica degli edifici tenendo conto di: impianti di condizionamento, teleriscaldamento e illuminazione, condizioni climatiche interne e locali, caratteristiche termiche (isolamento, capacità…), esposizione al sole e sistemi di cogenerazione dell’elettricità. Gli stati membri hanno fissato dei requisiti minimi da aggiornare ogni 5 anni, conformi ad un comune metodo di calcolo delle prestazioni. Ovviamente i “minimi” devono essere differenti se si considerano edifici nuovi o già esistenti e differenti a seconda della tipologia edilizia. Per quanto riguarda quelli nuovi è necessario che rispettino determinati requisiti, come l’essere sottoposti a una valutazione preventiva sulla fattibilità degli impianti di energia derivanti da fonti rinnovabili oppure l’introduzione di sistemi intelligenti per misurare il consumo energetico. Gli edifici ristrutturati invece devono migliorare la loro prestazione energetica per soddisfare i minimi richiesti. Inevitabilmente queste direttive finiscono con l’avere un impatto significativo sui costi dei beni immobili e su una crescente differenziazione tra il “nuovo” e l’usato. Non solo, anche tra i vari tipi di “usato”. Anche perchè i miglioramenti richiesti non vengono applicati soltanto agli “edifici”, ma vengono estesi agli impianti di condizionamento d’aria, di acqua calda e di ventilazione. Addirittura viene coinvolto il cosiddetto “involucro” degli stessi edifici: per esempio anche gli infissi devono rispettare i minimi dei requisiti e devono essere rinnovati o sostituiti alla bisogna.

L’obiettivo, come anticipato, è quello di portare gli edifici di nuova costruzione al livello di “energia quasi zero” entro il 31 dicembre 2020, mentre per gli edifici pubblici la deadline è addirittura anticipata al 31 dicembre 2018. La Commissione Europea in tal senso promuove l’attuazione di piani volti a indicare da parte dello stato membro la definizione di edifici a energia “quasi zero”, gli obiettivi per migliorare la prestazione energetica relativa agli edifici di nuova costruzione, le informazioni sulle misure finanziarie, sulle politiche degli incentivi finanziari e sulle barriere di mercato. Per fare questo gli stati membri devono essere in possesso degli strumenti necessari per redigere una Certificazione Energetica degli edifici: un documento comprendente informazioni sul consumo energetico e su come migliorare questo consumo in relazione ai costi. Viene introdotto l’obbligo di far figurare l’attestato di prestazione energetica in tutti gli annunci commerciali dell’immobile. In caso di vendita o locazione deve sempre essere allegato alla documentazione e mostrato al potenziale acquirente o locatario. Si tratta di un documento redatto da un tecnico abilitato, chiamato gergalmente “certificatore energetico” che tiene conto delle caratteristiche architettoniche dell’edificio, dei prospetti, della zona climatica, dell’affaccio delle singole facciate, del tipo di riscaldamento e in generale di tutto ciò che può influire sui consumi energetici.

L’adeguamento della legislazione italiana alle due direttive UE è una corsa a ostacoli che comincia nel 2003 e si perfeziona definitivamente solo nel 2013 tra ritardi e definizioni di competenze istituzionali. La “palla” passa definitivamente alle Regioni e ancora una volta è la Lombardia la prima ad adottare un sistema di certificazione, il CENED, capace di rendere immediatamente operativo l’intero meccanismo, anche mediante un modello di calcolo capace di garantire uniformità nell’applicazione delle regole. Evitiamo di dettagliare tutti i passaggi e le storture del sistema italico e arriviamo al punto finale: si definisce Attestato di Prestazione Energetica (APE) il documento redatto in conformità delle Linee Guida emanate con il decreto ministeriale del 26 giugno 2009 che introduce su tutto il territorio nazionale la Certificazione Ener degli edifici. Per redigere l’APE di un edificio o di una unità immobiliare è necessario effettuare dei calcoli per quantificare i consumi energetici dell’edificio in condizioni di utilizzo e climatiche standard a seconda della zona climatica. Avviare la Diagnosi Energetica (Energy Audit) significa svolgere una procedura sistematica volta ad acquisire adeguata conoscenza del profilo di consumo energetico effettivo di un edificio o di una unità immobiliare. L’Energy Audit, integrando i dati raccolti sul campo con l’elaborazione di un modello matematico dell’edificio, consente di individuare le inefficienze e le criticità e intervenire con le soluzioni a minor costo e maggior efficacia per la riduzione dei consumi energetici individuando le opportunità di risparmio anche sotto il profilo del rapporto costi/benefici.

L’APE è un documento ufficiale, valido 10 anni, prodotto da quello che l’UE ha definito “certificatore energetico” e dai diversi organismi riconosciuti a livello locale e regionale. L’APE è il documento che stabilisce in valore assoluto il livello di consumo dell’immobile inserendolo in un’apposita classe di appartenenza: più è bassa la lettera associata all’immobile, migliore è il suo consumo energetico.

Ecco quali sono le 4 applicazioni principali dell’Attestato di Prestazione Energetica:

1.      ROGITO: l’APE è richiesto per gli atti notarili di compravendita. Dal 23 dicembre 2013 l’assenza dell’APE comporta sanzioni comprese tra i 3.000 e i 18.000 euro a carico delle parti

2.      AFFITTO: per i contratti d’affitto l’assenza dell’APE comporta sanzioni tra i 1.000 e i 4.000 euro a carico delle parti

3.      DETRAZIONI: l’APE è parte della documentazione necessaria per ottenere gli sgravi fiscali come la detrazione del 65% sul reddito IRPEF o anche gli incentivi statali per l’installazione degli impianti fotovoltaici (art. 7 DM 7 luglio 2012)

4.      PUBBLICITA’: dal 1 gennaio 2012 è divenuto obbligatorio indicare la classe energetica negli annunci immobliari sia per la vendita sia per la locazione

 

Vediamo in conclusione quali sono stati gli obiettivi raggiunti dalla normativa sulla Certificazione Energetica e soprattutto gli effetti immediati dell’introduzione dell’APE.

Innanzitutto è migliorata la trasparenza del mercato immobiliare poiché l’APE ha imposto di fornire agli acquirenti e ai locatari di un’informazione oggettiva e chiara delle caratteristiche energetiche dell’immobile e delle spese correlate. Informare e rendere coscienti i proprietari degli immobili del più probabile costo energetico del loro “sistema edilizio” ha incoraggiato interventi migliorativi sull’efficienza energetica per ottenere un corretto rapporto costi/benefici. La certificazione ha consentito agli interessati di ottenere dai fornitori/venditori degli immobili informazioni affidabili sui probabili costi di conduzione con calcoli basati sulle condizioni climatiche e di utilizzo standard. L’acquirente ha poi potuto iniziare a valutare se gli convenisse acquistare un immobile dal costo maggiore ma migliore dal punto di vista della gestione e della manutenzione. Infine i proprietari si sono sentiti stimolati ad apportare miglioramenti energetici significativi ai loro immobili, seppur poco visibili, come gli isolamenti termici, di pareti, tetti ecc. ecc. In questo modo hanno potuto e possono tuttora veder riconosciuti i loro investimenti con un tangibile aumento del valore dei loro immobili.

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