I SEGRETI DEGLI OPERATORI PER COMPRARE E TUTELARE CASA

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“Gli operatori devono saper interpretare le attuali dinamiche del mercato e non limitarsi solamente all’incontro tra domanda ed offerta. Devono rendersi disponibili a garantire la bontà delle operazioni nelle quali sono coinvolti ed esercitare un ruolo di tutela e di garanzia verso la clientela e la collettività”. Questo è l’importante messaggio lanciato da Santino Taverna, presidente del Consiglio Nazionale Fimaa (Federazione Italiana Agenti d’Affari). In quest’ottica è fondamentale quindi che gli operatori siano perfettamente informati riguardo i bonus casa presenti nella nuova legge di Bilancio. Vediamo a tal riguardo quali sono le agevolazioni che cambiano e quelle che restano.

Ecobonus 65% – Confermato per tutto il 2018 l’Ecobonus al 65% per le spese di efficientamento energetico in casa. Cambia tuttavia il perimetro degli interventi incentivati: la posa in opera di infissi, di schermature solari e le caldaie a condensazione e a biomasse passano dal 65% al 50%.

Bonus 50% per le ristrutturazioni – Diventa possibile utilizzare il bonus del 50% per le ristrutturazioni per le spese sostenute fino al 31 dicembre del 2018, entro un ammontare complessivo di spesa non superiore a 96.000 euro.

Bonus mobili – Una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in classe A o A+, per un tetto massimo di 10mila euro.

Bonus verde – Dal 1° gennaio del 2018 diventa detraibile una cifra pari al 36% delle spese documentate relative al verde, fino a un massimo di 5.000 euro per ogni unità immobiliare.

Proroga cedolare secca –  Viene prorogata la cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato, ma l’estensione varrà solo per il prossimo biennio.

“Nel 2016 ci sono state in Italia circa 530.000 compravendite immobiliari, contro le 440.000 registrate nel 2015. –  ha aggiunto Santino Taverna- Quest’anno si stima un ulteriore aumento delle transazioni. In questi numeri però vanno considerati anche i passaggi avvenuti tramite aste giudiziarie per i crediti concessi su immobili ed andati poi in default”. A tal proposito è giusto ricordare i modi per tutelare la casa dai creditori privati o dal Fisco.

Il fondo patrimoniale – Il fondo patrimoniale può essere costituito solo da una coppia sposata. In che modo? Andando dal notaio e destinando l’immobile ai bisogni della famiglia. In questo modo la casa non può essere venduta se non c’è il consenso di entrambi i coniugi, cui è affidata l’amministrazione del bene stesso, la proprietà rimane comunque in capo al precedente titolare.

Il trust – Il trust è un istituto recente e di derivazione anglosassone. Prevede l’intestazione della casa a un altro soggetto o a una società con il compito di gestire l’immobile e ritrasferirlo al precedente titolare dopo un determinato termine. I vantaggi risiedono nel fatto che consente di gestire, attraverso società fiduciarie, patrimoni molto grossi con buoni margini di certezza. Lo svantaggio è che si tratta di uno strumento costoso e revocabile nei primi cinque anni.

La donazione – Nel caso della donazione il carico fiscale viene calcolato sul valore attuale del bene e non su quello futuro che, al momento della successione, potrebbe essere superiore. Per le donazioni in linea retta (padre-figlio) non si pagano imposte fino a 1 milione di euro; nel caso in cui la donazione avvenga tra fratelli e sorelle la franchigia è di 100.000 euro, oltre tale importo, l’imposta è del 6%; nel caso di altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado, non c’è franchigia e l’imposta è del 6%; per tutti gli altri soggetti l’imposta è sempre dell’8%.

La vendita – In questo caso, spesso si tratta di una donazione simulata in quanto il corrispettivo è minimo.

Il vincolo di destinazione – In questo caso chiunque può destinare propri beni immobili e mobili registrati allo scopo di realizzare interessi meritevoli di tutela. L’interesse da perseguire e a cui sono destinati i beni deve essere indicato nell’atto. Anche questo vincolo è però revocabile nei primi cinque anni e non sempre è facile individuare uno scopo che appaia meritevole di tutela.

Per tutelarsi dall’esecuzione esattoriale, invece, è possibile utilizzare anche altri mezzi. Anzitutto bisogna ricordare che l’attuale legge vieta il pignoramento della prima casa; per non essere pignorata, la prima casa deve essere l’unica di proprietà, deve essere adibita a civile abitazione, vi deve essere fissata la residenza e non deve essere accatastata A/8 e A/9. Quando invece si ha più di una casa o manca uno di questi requisiti la casa può essere pignorata, ma solo se il debito è superiore a 120.000 euro, è stata iscritta prima un’ipoteca, dall’ipoteca sono passati almeno 6 mesi e la somma di tutti gli immobili del debitore non è inferiore a 120.000 euro.

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