ESPLODE IL MERCATO DELLA NUDA PROPRIETA’, ECCO TUTTI I SEGRETI E I VANTAGGI

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La nuda proprietà è in genere un’opzione di investimento per chi punta sulla rivalutazione del mattone nel lungo periodo, senza avere immediate necessità né abitative (ovviamente la casa resta a disposizione dell’usufruttuario fin quando è in vita), né di redditività (comprare per affittare). Gli anni di crisi hanno spinto molto l’offerta di questo tipo di soluzioni: i dati del 2016 registrano un aumento degli scambi di nuda proprietà pari a un + 11,7% ( 24.107 transazioni).

Non v’è dubbio che per chi vende la formula soddisfa l’interesse a ricavare della liquidità, smobilizzando, ma senza andar fuori di casa e senza (come nel caso di un mutuo ordinario) dover iniziare mensilmente a restituire i soldi ricevuti. Se, peraltro, ho anche un’altra casa in cui abito, la possocome usufruttuario mettere a reddito e arrotondare anche la mia pensione.Per chi compra, invece, implica senza dubbio acquistare a prezzi ridotti (tanto più giovane è la persona e quindilunga la sua aspettativa di vita), aspettando il momento della morte per poterne diventare proprietario pieno, per poi andarci ad abitare o metterlo a reddito. Lo si fa come investimento, ad esempio, in vista di dare la casa a un figlio che al momento è ancora piccolo. Secondo dati recenti il 72,7% degli acquisti di questo tipo è finalizzato all’investimento a lungo termine e il 27,3% riguarda l’abitazione principale. Gli acquirenti hanno un’età compresa tra 35 e 54 anni nel 56,9% dei casi, mentre i proprietari hanno un’età superiore a 64 anni nel 73,8% dei casi. Nel 2016 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 79,0%.Emerge inoltre che le tipologie maggiormente scambiate con la formula della nuda proprietà sono i trilocali con il 37,7% delle preferenze, seguiti dai bilocali con il 34,4%. Le tipologie in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti di due locali, tre e quattro locali, non mancano soluzioni indipendenti, come ville o porzioni di ville.Chi compra una nuda proprietà paga le imposte indirette secondo le aliquote ordinarie: quindi se ha i requisiti prima casa paga il 2% sul prezzo o valore catastale (qualora invochi il prezzo-valore); se seconda casa, paga il 9%. Quanto agli oneri successivi: le spese di imposte dirette, (IMU etc) e le spese condominiali, oltre quelle di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.Quelle straordinarie restano a carico del nudo proprietario. Ma quali sono i vantaggi della nuda proprietà? Dal lato dell’acquirente si ha la possibilità di comprare a un prezzo di gran lunga più basso scommettendo sulla sopravvivenza più o meno lunga dell’usufruttuario per calibrare i tempi in cui si potrà entrare in casa o affittarla per metterla a reddito. Dal lato del venditore vi è subito un ricavo di danaro senza uscire di casa e senza dover (come nel caso del mutuo) restituire nulla. In alternativa è possibile chiedere, a titolo di corrispettivo, anche una rendita mensile o una assistenza morale e materiale a seconda delle esigenze. Ma in questi ultimi due casi i rischi di inadempimento da parte dell’acquirente sono più elevati e starà al notaio prevedere delle clausole di salvaguardia della posizione del venditore. In sintesi, gli altri aspetti da considerare sono:

Dal lato del venditore:

  • Potrà continuare ad abitare la sua abitazione senza rischio alcuno di esserne allontanato
  • Dovrà sopportarne il carico fiscale
  • Dovrà provvedere a sue spese alle opere di manutenzione ordinaria

Dal lato dell’acquirente

  • Non potrà godere della casa fino al momento della estinzione dell’usufrutto
  • Non sarà però tenuto a sopportare il carico fiscale
  • Dovrà pagare le opere di manutenzione straordinaria

Un’ultima, ma importante informazione. Gli eredi del venditore (riservatario del diritto di usufrutto) non troveranno nulla in eredità perché l’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare. Si consiglia quindi di usare questo schema quando non si hanno eredi; a volte lo si usa quando eredi se ne hanno, ma si reputa si “siano comportati male”. In tal caso lo strumento è un modo indiretto per diseredare, ma occorre che la vendita sia fatta ad un prezzo congruo altrimenti l’erede potrebbe impugnarla con l’azione di riduzione dimostrando che si è trattato di un negozio misto con donazione.

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