Immobili di pregio a Milano. Must e focus

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Un’analisi dei dati del mercato milanese sugli immobili di pregio ha portato alla luce delle informazioni importanti riguardo questo settore di mercato, nonché delineato quelle che sono le caratteristiche principali delle residenze di pregio.

I must di un immobile di lusso sono:

  • Luminosità: è ricercata la doppia/tripla esposizione
  • Zona: una zona centrale è considerata di pregio
  • Piani alti: la casa di lusso è al piano alto, che significa vista panoramica, maggiore luce, maggiore pregio
  • Soffitto alto: Generalmente oltre i 3 metri e mezzo, aggiunge fascino, luce e maggiore “respiro
  • Terrazzo o balcone: importante che la sala porti a un accesso esterno: come minimo un balcone vivibile, meglio una terrazza con vista. Molto apprezzate sono le pareti di vetro apribili, che aumentano la luce della sala e creano continuità interno-esterno
  • Ascensore: aggiunge valore all’immobile, soprattutto se si tratta di piani alti
  • Portineria: importante dal punto di vista della sicurezza
  • Cenni di storia: l’attenzione cade su dettagli estetici della facciata, ma anche interni, come porte antiche, stuccature, travi a vista, infissi antichi, camino, parquet di pregio, archi, ecc.
  • Cucina open-space: è segno di modernità
  • Doppio bagno (o triplo): il bagno si è trasformato in una zona relax, dove dedicarsi del tempo, prendendosi cura di sé.
    • Il 66% vuole due bagni, il 34% desidera 3 bagni. Il 56% vuole sia doccia sia vasca da bagno, il 32% si accontenta del solo box doccia.

Altri elementi importanti, se si pensa a una casa di lusso moderna sono:

  • Domotica e smart home: sono le caratteristiche dell’abitazione del futuro. Spesso si tende a preferire delle soluzioni smart gestibili da mobile tramite app (es. lampadine o termostati intelligenti)
  • Uno spazio dedicato agli ospiti
  • Una terrazza ricca di piante
  • Un bagno in camera
  • Un doppio ingresso (per future divisioni di casa, per rendere autonomi i figli).

Tra gli immobili di pregio è possibile fare una distinzione. Le case d’epoca a Milano, tendenzialmente dei primi del ‘900, sono maggiormente gradite dagli over 40 che preferiscono un “guscio” d’epoca per la loro abitazione che però, grazie ad una ristrutturazione interna dell’immobile, risulteranno essere moderne e di pregio anche all’interno. Le abitazioni preferite dal target 30-40 anni sono quelle che hanno note moderne, che valorizzano gli spazi e l’aspetto “green”.

Il mercato degli immobili di pregio nel secondo semestre del 2018 ha confermato la ripresa osservata nel 2017 e nella prima metà del 2018. Nel corso del secondo semestre del 2018, ha visto le zone Brera, Centro Storico e Magenta–Pagano–Castello tra le più dinamiche con una domanda in costante crescita. Per quanto riguarda i prezzi, si è riscontrato un lieve rialzo (+0,6%). Riguardo l’offerta, a eccezione della zona Palestro-Duse, la disponibilità di immobili è risultata in crescita. La domanda di locazioni a Milano è stabile nelle zone del Quadrilatero e Palestro-Duse, mentre in crescita in zona Magenta–Pagano–Castello, Brera e Centro Storico.A Milano, per le abitazioni nuove o ristrutturate, le quotazioni sono oscillate da un minimo di 7.500€/mq nel Centro Storico e Magenta-Pagano-Castello, fino a un massimo di 13.500€/mq nella zona del Quadrilatero.

Il 70%, continua ad essere interessata all’acquisto mentre il 30% è propenso  alla scelta di immobili in affitto. Le metrature più ricercate sono quelle comprese tra i 180 e i 230 mq e con almeno tre camere da letto.

Compravendite, prezzi e locazioni delle case secondo i rapporti di Banca d’Italia

Più in generale, guardando le analisi effettuate nel 2018 su tutti i tipi di immobili presenti nei rapporti stilati da Banca d’Italia nella Relazione Annuale, è possibile affermare che  i prestiti per l’acquisto di abitazioni nel 2018 hanno lievemente accelerato. La domanda è stata favorita dal livello contenuto dei tassi di interesse e da condizioni di offerta ragionevoli.

Quanto ai prestiti per l’acquisto di casa, i nuovi mutui con un rapporto tra prestito e valore dell’immobile (loan-to-value ratio) superiore all’80% hanno rappresentato il 10% del totale delle erogazioni, una quota più elevata rispetto agli anni precedenti.

Nella media del 2018 le compravendite di abitazioni sono cresciute del 6,5%, ovveroai livelli dell’estate 2010, prima della crisi del debito sovrano, restando però al di sotto dei valori toccati prima della crisi finanziaria globale.Nonostante la flessione dei prezzi, negli ultimi anni si è registrato unaumento del costo dell’affitto nei capoluoghi di provincia i cui canoni per metro quadro sarebbero cresciuti dell’1,6% nel 2017 e del 2,2% nel 2018.

Nel 2016 circa il 20% delle famiglie italiane viveva in affitto, una quota che raggiungeva il 38% per quelle più giovani e il 46%per quelle meno abbienti. Il canone di locazione gravava in media per il 23% sul reddito annuo delle famiglie affittuarie.

Tra la primavera del 2017 e la fine del 2018 lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali è rimasto invariato al 3%.

In un contesto di prolungata flessione dei prezzi di vendita, il rialzo dei canoni di locazione ha comportato un aumento del saggio di rendimento delle abitazioni. La crescita dei canoni di affitto potrebbe risentire della recente diffusione dei cosiddetti affitti brevi, che possono comportare una riduzione dell’offerta nel mercato della locazione di lungo periodo.

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