Linee guida per l’acquisto di un immobile dal costruttore

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L’inizio di febbraio ha portato buone notizie per il mercato degli immobili per l’impresa che, come l’economia italiana, ha dato lievi segnali di ripresa nelle compravendite. La crisi degli ultimi anni ha notevolmente influenzato e ridimensionato questo settore, andando a diminuire volumi di richieste e offerte e anche di valore.

Dati alla mano dei primi 9 mesi del 2018, si registrano incrementi delle transazioni riguardanti compravendite per il settore produttivo (+ 0,5%) e per il settore commerciale (+ 5,1%) ma risulta invece in calo quelle riguardanti il settore terziario (- 8,0%).

Dopo l’analisi di questi dati, ci si può dunque chiedere se valga la pena comprare una casa in questo periodo o se acquistarla direttamente dal costruttore sulla base di un progetto.

La scelta di una casa che però, al momento del progetto, ha le sue fondamenta fatte di parole, disegni e idee, ha i suoi pro e i suoi contro. Prima di analizzarli è utile comprendere quali sono i passi a livello legale da dover rispettare.

Nel caso in cui si scegliesse un’abitazione già esistente e finita bisognerebbe recarsi dal notaio al fine di effettuare e firmare l’atto di acquisto tra voi e la ditta costruttrice. Qualora l’unità abitativa fosse ancora un progetto è bene recarsi dal notaio per firmare un contratto preliminare tra acquirente e costruttore. Questo riuscirebbe a salvaguardare il denaro impiegato nell’acquisto e l’immobile che andrebbero persi in caso di avvio di una procedura fallimentare nei confronti del costruttore.

Quando si acquista una casa su carta è bene tutelarsi sotto molti punti di vista e, grazie al decreto legislativo 122/2005 (conosciuto come Testo Unico dei beni da costruire), spiccano due elementi distintivi che tutelano il compratore:

  1. La tutela dell’acquirente per quanto riguarda le somme versate nelle varie fasi dalle fondamenta alle chiavi in mano. Tale tutela obbliga il costruttore a dare una fideiussione rilasciata da una banca o un’assicurazione per un importo pari a tutte le somme versate dall’acquirente. In questo modo almeno l’acquirente in caso di fallimento recupererebbe i suoi soldi, pur restando senza casa.
  2. La cosiddetta postuma decennale, ovvero la norma prevede che al momento del rogito il costruttore rilasci una garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi, dovuti a difetti di costruzione che richiedono poi interventi da parte dell’acquirente”.

Facendo il contratto preliminare dal notaio sono necessariamente prese in considerazione e attive le tutele nei confronti del compratore ma, chiaramente, queste garanzie hanno costi importanti per il costruttore che deve vincolare una parte delle somme incassate in fase di costruzione. Il consiglio per i compratori è dunque quello di ricorrere sempre ad un notaio per la firma del contratto preliminare per non incappare in spiacevoli sorprese.

I costi relativi all’acquisto di una casa da una ditta costruttrice sono in parte relativi alle spese, in parte alle imposte dovute. Dovranno essere pagate le spese per l’atto notarile, che hanno importi diversi rispetto alla compravendita tra privati.L’Iva sostituisce invece l’imposta di registro, dovuta quando si acquista casa da un privato. È proprio l’Iva che fa aumentare leggermente i costi relativi alle spese, infatti: l’Iva per acquisto dal costruttore è pari al 10% mentre l’imposta di registro in una transazione privata è del 9%. Nel caso si trattasse della prima casa, l’Iva per acquisto dal costruttore risulta del 4% a fronte di un 2% di imposta di registro per una transazione privata. Inoltre, l’Iva che si paga con il costruttore è relativa al prezzo reale dell’immobile, mentre l’imposta di registro è associata al valore catastale dell’immobile che generalmente è più basso del prezzo di vendita.

Fino allo scorso anno era possibile una detrazione Irpef del 50% dell’Iva, ripartita in dieci anni, sull’acquisto della prima o della seconda casa in classe energetica A o B. Per il 2019 non ci sono state proroghe per questa agevolazione e non risultano esserci particolari aiuti per l’acquisto di un’unità abitativa dalla ditta costruttrice.

Sono innumerevoli i pro che riguardano l’acquisto di una casa su progetto:

  • Scelta del profilo energetico migliore
  • Miglior gestione dal punto di vista dei servizi
  • Minore manutenzione
  • Realizzazione dell’abitazione ad hoc (scelta di spazi e rifiniture)
  • Nessun costo di ristrutturazione dell’immobile
  • Possibilità di ottenere un buon margine di sconto sul prezzo d’acquisto
  • Certezza del possesso di un’abitazione conforme alle recenti disposizioni previste dal Regolamento edilizio in materia di risparmio energetico e norme igieniche.

È molto importante mettere su una bilancia i pro e i contro analizzati ma anche affidarsi a un’agenzia per tutto il percorso riguardante l’acquisto di un’immobile da una ditta per seguire in maniera giusta tuttala procedura di acquisto e la situazione in cui ci si sta muovendo.

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