La maggior parte degli italiani, quando deve acquistare o vendere una casa, si affida giustamente a un’agenzia immobiliare. Si tratta della scelta migliore, e più sicura per tutte le parti in causa, quando si effettua un investimento così importante: a maggior ragione se l’agenzia è professionale, radicata sul territorio e a adatta alle proprie esigenze. Ad esempio, nell’area di Monza e della Brianza il nome di riferimento per le soluzioni di elevato standing è Giordano Mischi Property Solutions, che da oltre 30 anni opera con successo, garantendo la soddisfazione dei propri clienti unitamente alla massima privacy e riservatezza. Se è evidente il prezioso apporto che un’agenzia immobiliare può assicurare nel delicato rapporto di compravendita, non a tutti è invece così chiaro cosa sia la provvigione che va riconosciuta per l’intermediazione, chi la deve pagare e come funziona. Ecco qualche chiarimento, con gli spunti forniti dagli esperti de La Legge per Tutti.
Quando va riconosciuta la provvigione?
“L’attività di mediazione consiste nel mettere in contatto due o più possibili contraenti affinché possano concludere tra loro un affare determinato. Pertanto, la sua attività può anche esaurirsi nella semplice individuazione e indicazione di uno dei contraenti. Il mediatore (ovvero l’agente immobiliare) acquisisce il diritto ad ottenere la provvigione non appena le parti, da questi messe in contatto, stipulano un atto giuridicamente vincolante, che le obblighi cioè rispettivamente a comprare e vendere. Tale atto è il compromesso (meglio detto ‘contratto preliminare’). Prima di tale momento, il mediatore non ha diritto ad alcun compenso. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un cosiddetto ‘preliminare di preliminare’ oppure la semplice offerta di acquisto”.
E se non si firma il rogito?
“Se, una volta firmato il compromesso, le parti non stipulano il rogito per ragioni che non attengono a colpe dell’agente, quest’ultimo ha comunque diritto alla provvigione. Come chiarito dalla giurisprudenza, il mediatore matura il diritto al compenso anche quando l’affare tra le parti intermediate non si conclude per colpa di una di queste, salvo che essa dimostri che il proprio comportamento era sorretto da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore”.
Chi deve provvedere al pagamento dell’agente?
“L’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione da entrambe le parti, indipendentemente da chi per prima si sia rivolta a lui. In altre parole, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta del pari vincolata verso il mediatore”.
Serve sempre un contratto?
“Il rapporto di mediazione non richiede l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico formale per la ricerca di un acquirente o di un venditore: non è cioè necessario un contratto scritto o verbale. È sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene. L’agente matura il diritto al compenso anche se, dopo aver messo in contatto le parti, non ha partecipato alla successiva fase delle trattative (al limite ciò rileva ai fini della quantificazione del compenso dovutogli). D’altronde, il rapporto di mediazione non necessita di un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto”.
Cosa si intende per incarico in esclusiva?
“Quando si conferisce all’agente un incarico di vendita in esclusiva, il venditore deve astenersi dal pubblicizzare personalmente l’immobile sui portali o differenti mezzi di comunicazione, ciò comporterebbe confusione e disorientamento nei clienti. È bene che il proprietario dell’immobile non effettui in autonomia le visite senza l’ausilio del professionista, non soltanto per una questione di fiducia ma soprattutto per circostanze di sicurezza; l’agenzia ha la funzione di filtro conservando traccia di tutti i clienti con i quali concorda un appuntamento. Può accadere che un cliente, dopo aver preso visione dell’immobile con l’agenzia, cerchi di mettersi in contatto direttamente con il venditore per concludere la compravendita senza dover adempiere agli oneri dell’intermediazione. È importante ricordare che l’incarico in esclusiva non permette una trattativa diretta tra il proprietario e il futuro acquirente. Ed è sempre bene diffidare da comportamenti scorretti che possano compromettere la tutela del venditore e la trattativa di vendita”.