Asset class tutta nuova per il settore residenziale

La Jones Lang LaSalle Incorporated ( JLL ), la seconda più grande società di servizi immobiliari commerciali al mondo…

La Jones Lang LaSalle Incorporated ( JLL ), la seconda più grande società di servizi immobiliari commerciali al mondo, nello studio “Residential: a fast growing asset class” riporta la realtà del mercato residenziale che vede notevoli cambiamenti in atto come il sempre maggiore interesse degli investitori istituzionali verso il living, considerata come una nuova asset class che andrebbe a diversificare il portafoglio.

Alcuni fattori che favoriscono l’immobiliare residenziale sono:

• l’incremento del numero degli studenti
• la riduzione della dimensione delle famiglie
• l’invecchiamento della popolazione
• la crescente urbanizzazione

Grazie alla domanda scaturita da questi fattori e ad un’offerta che non riesce a soddisfare le necessità si forma un gap domanda e offerta che viene sfruttato dagli investitori per realizzare proficui investimenti nel settore del living. È pur vero che l’aumento dei tassi e la crescita dei prezzi porteranno sempre di più i consumatori verso l’affitto ma anche il cambiamento di vita delle nuove generazioni risulta essere un fattore decisivo.

In Italia, il settore residenziale è l’asset class con la più alta quota di mercato.Fino ad oggi la maggior parte del mercato residenziale ha coinvolto individui privati, con il 72{bc74a3b1396e60c2be0f8a15baf32bdc0b5c3c09fff14379d37280dde97e4e99} delle famiglie italiane che possiede una casa e circa il 50{bc74a3b1396e60c2be0f8a15baf32bdc0b5c3c09fff14379d37280dde97e4e99} del patrimonio delle famiglie che è allocato in questo settore.

Nel 2018 sono transati oltre 90 miliardi di euro nel mercato residenziale. Il numero di contratti di locazione ha superato quota 900’000, mentre le vendite sono state 578’000. Milano conferma il trend che ha visto il 4,1{bc74a3b1396e60c2be0f8a15baf32bdc0b5c3c09fff14379d37280dde97e4e99} di abitazioni vendute e il 7,7{bc74a3b1396e60c2be0f8a15baf32bdc0b5c3c09fff14379d37280dde97e4e99} di abitazioni locate.

Ma perché investire nel residenziale? Ecco 10 buone ragioni individuate da JLL nel proprio report.

1. Aumento dei tassi di interesse sui mutui: l’aumento nei prossimi anni dei tassi di interesse renderà le transazioni meno numerose e influirà sui prezzi immobiliari;
2. Mercato dei millennial: nel prossimo decennio le persone nate a cavallo del millennio raggiungeranno la capacità di spesa necessaria ad acquistare una casa, entrando nel mercato. Ma con caratteristiche diverse da quelle dei loro genitori, orientati per lo più all’acquisto di grandi case. Per i millennials si parlerà maggiormente di piccoli tagli o addirittura di affitti;
3. Offerta residenziale: la disponibilità di prodotto nuovo e di qualità non è equamente distribuita in ogni parte del territorio italiano e questo influenzerà prezzi e transazioni;
4. Prezzi degli alloggi: Dopo molti anni di discesa, il trend dei prezzi è destinato ad invertirsi;
5. Competitività: Gli appartamenti di nuova costruzione e di miglior qualità andranno acquistati in fretta prima che il loro prezzo aumenti ulteriormente. Il conseguente aumento dei prezzi potrebbe spingere il mercato verso gli affitti;
6. Affitti: A causa del cambiamento delle abitudini nell’abitare, delle condizioni del mercato e dei fattori che influenzano il mercato residenziale gli affitti diventeranno sempre più consistenti e verranno vissuti sempre più come servizio e meno come possesso;
7. Investitori istituzionali: sono destinati a fare il loro ingresso in massa per sfruttare il trend degli affitti residenziali, che assicurano buoni rendimenti e differenziazione di portafoglio;
8. Servizi immobiliari: saranno sempre più centrali al fine di completare l’offerta immobiliare rendendola più appetibile e competitiva;
9. Tecnologia: l’innovazione tecnologica sarà sempre più al servizio del real estate per facilitare le interazioni tra venditori e acquirenti, ma anche per migliorare i servizi a disposizione dei clienti immobiliari;
10. Settori emergenti: le nuove tendenze del living si adattano ai fenomeni demografici e si declinano in coliving, multi-family, micro-living, senior housing e student housing.

Ad oggi, gli investitori che si concentrano sul mercato immobiliare agiscono a livello speculativo. Investire risulta essere un buon affare soprattutto nel residenziale che riuscirebbe a dare il 4,5{bc74a3b1396e60c2be0f8a15baf32bdc0b5c3c09fff14379d37280dde97e4e99} lordo di ritorni. È un investimento con un rischio inferiore rispetto ad altri settori del real estate, in quanto non è dipendente da cicli economici come altri immobili. Le compravendite mantengono un buon trend in quanto vi è una moltitudine di persone in cerca di una prima casa o di una soluzione abitativa migliore di quella in cui si trovano attualemente. A seguire il trend delle compravendite è la messa in opera di riqualificazioni e nuovi cantieri al fine di soddisfare la domanda.

Esistono comunque rischi per gli investitori. Se da una parte il rischio maggiore può essere quello in cui l’investitore non ha il controllo della situazione finanziaria, dall’altra potrebbe esserci un investimento in un immobile che non corrisponde alle richieste di mercato e che quindi può rimanere invenduto. A gravare la situazione potrebbero essere inoltre progetti vecchi di dieci anni che sono stati approvati dai piani urbanistici di un decennio fa che quindi risulterebbero essere obsoleti e avrebbero bisogno di una “riqualificazione” per entrare nel mercato attuale.  I finanziamenti bancari, che vengono concessi con grande difficoltà e solo con importi pari alla spesa effettiva,  potrebbero lasciare poco margine di manovra agli investitori.