Fermo restando che il lusso può anche essere un concetto davvero soggettivo – per qualcuno il “lusso” abitativo è una casa isolata da tutto e tutti, per altri potrebbe esserlo un piccolo appartamento nel pieno centro di una città d’arte – è utile sapere che – per il Fisco e il catasto – gli immobili di pregio sono una precisa categoria di abitazioni, che risponde a parametri ben precisi e che è sottoposta ad alcuni doveri e certi limiti. Diversamente da quanto si potrebbe comunemente pensare, una casa di lusso può non essere necessariamente una villa con giardino, oppure un appartamento dalle finiture particolarmente curate. Certo, si tratterà sicuramente di soluzioni eleganti ed esclusive, ma il principio di lusso, quando si parla di immobili, è normato dalla legge. E’ bene conoscere prima di un eventuale acquisto quali sono i vincoli che bisognerà affrontare, fermo restando che un agente immobiliare specializzato in soluzioni di elevato standing come lo è Giordano Mischi Property Solutions saprà consigliare al meglio i propri clienti, a seconda delle specifiche esigenze. D’altronde quello del luxury è un comparto che attraversa indenne anche i periodi di crisi, soprattutto nell’immobiliare.
Gli immobili di pregio secondo il catasto
Quando si desidera acquistare un immobile, è normale controllare la classificazione catastale, così da verificare con l’aiuto di un consulente che sia tutto a posto. In linea generale, la lettera A è quella identificativa delle abitazioni, e va da A/1 (Abitazioni di tipo signorile) fino ad A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi come rifugi di montagna, baite, trulli…). Le soluzioni che rientrano nella categoria degli immobili di lusso sono quelli contrassegnati dalle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Vediamo di cosa si tratta. Gli immobili contraddistinti dalla sigla A/1, le abitazioni signorili appunto, sono unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale; la sigla A/8 identifica le abitazioni in ville: per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore. Infine la sigla A/9 raccoglie castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici: rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare.
Gli altri criteri di classificazione
Al di là della classificazione catastale, gli immobili di lusso sono normati dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 che, sebbene ormai lontano del tempo e integrato da diverse sentenze delle Cassazione, è ancora applicato specie per atti antecedenti al 2014. In base a questo DM, per essere considerate di pregio le proprietà immobiliari devono avere almeno una delle caratteristiche previste dagli articoli da 1 a 7. Vediamo quali sono.
-immobili realizzati in aree che, in base al piano urbanistico, sono destinate a ospitare ville, parchi privati o, in generale, abitazioni definite come di lusso;
– immobili per i quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali
– abitazioni inserite in fabbricati con una cubatura maggiore di 2000 metri cubi, a patto che siano realizzati in lotti che abbiano una volumetria totale inferiore a 25 metri cubi vuoto per pieno per ogni 100 metri quadri di superficie asservita al fabbricato;
– case con pertinenze sportive come una piscina con una superficie minima di 80 metri quadrati o campi da tennis con fondo drenato, la cui estensione sia di almeno 650 metri quadrati;
– immobili con un solo appartamento padronale di ampiezza pari o superiore a 200 metri quadrati (esclusi balconi, terrazze, cantina, posti auto, soffitta e vano scale) e una pertinenza scoperta la cui estensione sia almeno pari a sei volte quella della superficie coperta;
– singole unità abitative che abbiano una superficie pari o superiore a 240 metri quadrati, escluse le pertinenze esterne e interne
– case realizzate su terreni il cui valore supera di almeno una volta e mezzo quello della costruzione esistente.
Oltre a quanto contenuto nel DM, sono considerate di lusso le abitazioni che abbiano quattro tra le seguenti caratteristiche relative a finiture e servizi:
– terrazze coperte e scoperte e balconi con superficie utile complessiva oltre 65 mq;
– più ascensori per ogni scala;
– pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a 170 cm di media o con materiali lavorati in modo pregiato;
– porte di ingresso ed infissi interni in legno pregiato o massello e lastronato, o di legno intagliato, scolpito o intarsiato, oppure con decorazioni pregiate;
– altezza netta del piano superiore a 330 cm, salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori;
– pavimenti realizzati in materiale pregiato per una quantità superiore al 50% della superficie;
– soffitti a cassettoni decorati oppure con stucchi tirati sul posto dipinti a mano;
– piscina coperta o scoperta, in muratura, o campo da tennis a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
Gli aspetti fiscali
Proprio perché definite di “lusso”, le abitazioni di pregio sono sottoposte a una tassazione che può escludere alcuni benefici, come ad esempio le agevolazioni prima casa. Il criterio di tassazione delle abitazioni di lusso dipende dalla classificazione catastale dell’immobile stesso.